菅ブログ

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建物状況調査の現状は?

今回は、昨年4月に宅建業法改正に伴うインスペクション業者斡旋の可否の義務化で実地される「建物状況調査」についてお話をしていきます。

◆初めに結論として

残念ながら不発に終わった様に思われます。

◆理由として

一つ目の理由として、
A4用紙1枚に建物の概要(建物の状態)が書かれているだけです。

その内容は、例えば基礎に関して言えば、0.5o以上のひび割れ(劣化事象等)が、「有」「無」「調査できなかった」の3項目のどれかにチェックを入れるだけです。

もし、0.7oのひび割れが有れば、「有」にチェックされるだけです。

このひび割れの性質(不同沈下によるひび割れなのか、ただ単にコンクリートの圧縮によるひび割れなのか)が何なのかを明記する必要はないのです。

単純に、これだけでは買主は、このひび割れが直ぐに補修を要するものなのか、構造的に問題ないものなのかを判断が出来ません。

二つ目の理由として
この建物状況調査報告書を説明するのは、報告書を作成した建築士ではなく、何も建物状況調査の判定基準も分からない仲介業者の宅建士です。

これでは、買主に不安を煽るだけで、安心を訴える事は皆無です。

三つ目の理由として
この「建物状況調査」は、瑕疵の有無を判断するものではなく、瑕疵が無い事を保証するものでは有りませんと注意事項に記載されている事です。

つまり、建物の現況の状況を報告するだけの報告書なのです。

買主にとって何一つ安心を提供しているものではない事が分かりますよね。

この宅建業法改正に伴うインスペクション業者斡旋の義務化は、結局、無駄な費用を出すだけで、

売主にとっても何のメリットも存在しない事が分かってしまったのです。

これでは普及するわけ有りませんよね。


今回は、これで終わります。

2019/7/8
建物状況調査の現状は?
その他

インスペクションを依頼される買主様へ

昨年4月に宅建業法改正に伴うインスペクション業者斡旋の義務化がスタートしましたが、果たして現状はどうなったでしょうか?

昨年の宅建業法改正に伴うインスペクション業者斡旋の義務化でインスペクションが普及するであろうと考え、

普及するにつれて、どのような問題が出てくるだろうかと考えていました。

しかし、結果的には、インスペクションの普及は進まず、
問題として上がって来た内容は、同時期に国土交通省肝いりの「安心R住宅」が京都弁護士会からやり玉に上げられました。

宅建業法改正によるインスペクション業者斡旋の義務化とこの「安心R住宅」とは問題の根っこが一緒だと私は考えています。

どちらも共通している事は、インスペクション時に床下・屋根裏に入っての検査が有りません。

では一つ一つ解説しましょう。

宅建業法改正に伴うインスペクション業者の斡旋義務化の方は、

インスペクション業者が斡旋された場合、実施される建物状況調査報告書の検査項目に、中古住宅で瑕疵・欠陥が発見される可能性が高いとされる床下・屋根裏に入っての検査項目が有りません。

これではインスペクションを実施した意味が半減します。

それと、建物状況調査の検査資格を建築士と限定した事で中古住宅は安心ですと装う事を考えたのでしょうが、考えが幼稚過ぎますね。

半日の講習で建築士が「既存住宅状況調査技術者」の登録証が貰えます。

果たして、住宅診断の経験が無い建築士が調査した建物状況報告書がどれだけ信用できるでしょうか?


では、もう一つの「安心R住宅」は何が問題だったのでしょうか?

「安心R住宅」とは、

リフォーム工事をして既存住宅瑕疵保険が加入できる中古住宅だから安心ですと安心を前面に出し、

「安心R住宅」の商標を使用して売り出す事が出来ます。

また、既存住宅瑕疵保険が加入できるリフォーム工事の見積もりが有れば、「安心R住宅」の商標を使用してこれも売り出す事が出来ます。

ここでの問題は、既存住宅瑕疵保険に加入できる中古住宅だから安心なのか? が大きな問題と私は考えています。

それは何故なのか?

答えは簡単です。

つまり、中古住宅で瑕疵が発見される可能性が高い床下・屋根裏に入っての検査を実施しなくても既存住宅瑕疵保険に加入できる住宅だから安心ですよと販売する事が問題なのです。

最終的には、既存住宅瑕疵保険に加入できる中古住宅は安心なのか? になります。

答えは、Noです。

国土交通省は、Yesと答えます。

この違いを皆様にご理解して頂きたいのです。

今回はこれで終わります。

2019/7/1
インスペクションを依頼される買主様へ
診断業務

インスペクションのトラブルについて

今回は、久しぶりにブログを更新します。

昨年年末から、新しい事務所の物色などに追われ、なかなかブログが更新できませんでした。

今日は、新しい事務所のパソコンでこの記事を作成しています。

今回の内容は、「インスペクションのトラブルその1」についてを書いて行きます。

昨年の4月に宅建業法が改正になり、仲介業者が売主及び買主に対して建物の調査をするインスペクションの説明をし、もしインスペクションを実施するので有ればインスペクション事業者の斡旋までが義務化になりました。

ただ実際には、売主、買主に対してさらっと流して説明する程度で終わっているのが実状の様です。

ここで特に問題な事は、仲介事業者自身がインスペクションに対する知識が非常に薄い、殆ど無いに近い知識で、尚且つ間違った情報を元に買主に説明している事が多いように感じます。

その一つに、既存住宅瑕疵保険加入の為の検査を実施して瑕疵保険に加入できる中古住宅であれば、いかにも安全・安心な建物として買主に説明して中古住宅を販売する事です。

この事は大変大きな間違いなのです。

既存住宅瑕疵保険に加入する為の検査には、中古住宅で瑕疵・欠陥が発見される可能性が非常に高い床下・屋根裏に入っての調査が有りません。

例えば、基礎に0.4oのひび割れが検査で確認されたとします。しかし、この0.4oの基礎のひび割れは瑕疵保険に加入できる基礎のひび割れが0.5o未満のひび割れなので瑕疵保険に加入できるのです。

もし、床下に入って調査をした場合、その同じ個所で外部から計測して0.4oのひび割れだった箇所が、床下から計測した場合0.9oのひび割れだった事は実際に有ります。

床下に入っての調査をしない既存住宅瑕疵保険に加入する為の検査がこの事だけでも安心・安全でない事がお分かりになると思います。

それを仲介業者は知ってか知らずかは分かりませんが既存住宅瑕疵保険に加入できる中古住宅ですから安心ですよと販売するのです。

もう一つのトラブルは、買主自身の自分勝手な考えで起きてしまうトラブルです。

最近はある程度インスペクションという事は聞くようになったと思われます。

そこで、買主様が中古住宅を購入する前にインスペクションを依頼してから購入するかどうかを決めようと行動される迄はとても良いと思います。

問題はここからです。

何が問題かと言いますと、インターネットでインスペクション業者を検索してインスペクターを決めて依頼する時の決め方です。

インスペクション業者をインターネットで調べるとインスペクション実施金額が安い業者で4万円ぐらいから始まり十何万円もする業者もいます。

ここで間違いを起こす方は、インスペクションの内容はどこも同じと決め込み、安い業者で近くのインスペクション業者に依頼する方が何と多い事。

安い業者は、例えばひび割れに関して言えば、殆どがただ単にどこそこにひび割れが有りましたという報告で終わってしまいます。だから安いのです。

これはこれでインスペクションを実施している事なので何も悪いことでは有りません。

しかし、そのひび割れの原因がただ単にコンクリートの収縮によるひび割れでは無くて、大きな瑕疵が含まれる不同沈下が原因で有った場合、今後床の傾斜が酷くなる可能性も出てきます。

引っ越した後になって床の傾斜が気になって他のインスペクターに調査依頼をした結果、例えば建物の近くに有る法面が原因で床が傾斜している事が分かったとします。

ここで、最初に依頼したインスペクターにこの事について文句を言っても仕方がないのです。

何が言いたいかお分かりになりましたでしょうか?

インスペクションを依頼する時は、ただ単に安いインスペクション業者に依頼するのではなく、インスペクションの内容までをよく確認して、依頼する事がトラブルを未然に防ぐ手立てです。

今回は、ここ迄で終わります。


2019/4/25
インスペクションのトラブルについて
診断業務

瑕疵事例058「床下人通口が通れない」

<<新築住宅ホームインスペクションの瑕疵事象として>>

●新築 2階建て木造住宅

◆事 象
床下人通口の中央を50ミリ排水管が横断している為に、隣の床下に行けない。

◆原 因
基礎工事が完了して大工工事で床を組む前に、主だった給排水配管工事を実施する事が大きな原因です。

人通口は、人が通る為の開口である事を考えないで施工をした為。

もし、後工事で床下に入って配管工事をする場合であれば、人通口が通れるかどうかが職人自身が通るから分かると思います。

◆対 策
一つは、この配管をやり替える。

二つ目は、他の例えば和室の畳を上げて、厚床合板をカットして点検口を作る。

この2点が考えられます。


◆追 伸
新築住宅だから安心ではないのです。

今回、床下に入っての検査をしたから事前に分かりましたが、

もし住んでから、何か急な事で床下に入ろうとしても入れない事が分かった時点では遅いと思いませんか?

ゆえに、新築住宅の住宅診断でも「床下・屋根裏に入っての検査」が必要なのです。


今回はこれで終わります。

次回をお楽しみに!

ホームインスペクション(住宅診断)のご依頼、または建物状況調査のセカンドオピニオンのご依頼は、

当社ホームページ画面の上下に有る「お問合せ 」か又は携帯電話(090-1183-5008)まで連絡をして下さい。

契約する前が、住宅診断の最適な時期です。

2018/10/30
瑕疵事例058「床下人通口が通れない」
診断業務

「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査

今回は、「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査である事を、人の「健康診断」に置き換えてお話をして行きます。

上記の写真は、血液検査の肝臓項目の所の一部です。

体の疲れがなかなか取れない為に、病院に行き診察して頂き、

診察後に、疲れが取れない原因を探る為に「血液検査」をする事になりました。

後日、「血液検査」の結果の説明を受け、肝臓の数値が基準値より大幅に高かった事が、体を疲れ易くさせる原因だと先生より説明を受け、

この数値の原因を探る為に、先生の問診が始まりました。

問診をした結果が、暴飲暴食が一つの原因である事が分かり、食事制限をする様に注意されました。

ここ迄して頂いた事で、疲れが取れない原因が分かり、且つ直す方法まで伝えてくれると患者は安心しますよね。


これを「住宅診断」に置き換えてお話をしてみましょう。

雨漏りがするので、雨漏りを直して貰うついでに、床が傾いている様な気がするので、家全体の「住宅診断」を依頼したと想定します。

住宅診断をした結果、床の傾斜が9/1000以上有る事が判明しました。

これは、最初から床が傾いているかもしれない事が分かっていて、

ただ単に、「住宅診断」をしてハッキリとした数値を依頼者に説明したに過ぎません。

一般的な「住宅診断」は、報告書を説明して業務終了です。

9/1000以上ある床の傾斜の原因報告迄はしません。

依頼者からすれば、何か物足らない気がすると思いませんか?


ここで何が言いたいのか、お分かりでしょうか?

つまり、一般的な「住宅診断」は、「床下・屋根裏に入っての検査」までしませんので、

床の傾斜数値の説明とその他の劣化事象の説明で終わります。

良くて、床の傾斜を直す見積(傾斜の原因を調査して直す見積では有りません。)が有るくらいです。

これは何故かと言いますと、

床の傾斜の原因を調べる為には、「床下に入っての検査」が必要だからです。

床下に入っての検査をして、初めて原因が分かる確率が高くなるのです。

先程お話をした病院の先生であれば、必ず9/1000以上有る床の傾斜の原因まで説明し、直す方法まで説明して患者を安心させる事と思われます。

これを言い換えると、病院の先生の場合は原因を探る為に「血液検査」をしましたが、

住宅診断で、この場合原因を探る為には、「床下に入っての検査」が必要という事です。

どうですか?

「床下・屋根裏に入っての検査」が何故必要なのかが、分かりましたでしょうか?

当社では、「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査項目です。



今回はこれで終わります。

次回をお楽しみに!

ホームインスペクション(住宅診断)のご依頼、または建物状況調査のセカンドオピニオンのご依頼は、

当社ホームページ画面の上下に有る「お問合せ 」か又は携帯電話(090-1183-5008)まで連絡をして下さい。

契約する前が、住宅診断の最適な時期です。

2018/10/24
「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査
診断業務

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