菅ブログ

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インスペクションのトラブルについて

今回は、久しぶりにブログを更新します。

昨年年末から、新しい事務所の物色などに追われ、なかなかブログが更新できませんでした。

今日は、新しい事務所のパソコンでこの記事を作成しています。

今回の内容は、「インスペクションのトラブルその1」についてを書いて行きます。

昨年の4月に宅建業法が改正になり、仲介業者が売主及び買主に対して建物の調査をするインスペクションの説明をし、もしインスペクションを実施するので有ればインスペクション事業者の斡旋までが義務化になりました。

ただ実際には、売主、買主に対してさらっと流して説明する程度で終わっているのが実状の様です。

ここで特に問題な事は、仲介事業者自身がインスペクションに対する知識が非常に薄い、殆ど無いに近い知識で、尚且つ間違った情報を元に買主に説明している事が多いように感じます。

その一つに、既存住宅瑕疵保険加入の為の検査を実施して瑕疵保険に加入できる中古住宅であれば、いかにも安全・安心な建物として買主に説明して中古住宅を販売する事です。

この事は大変大きな間違いなのです。

既存住宅瑕疵保険に加入する為の検査には、中古住宅で瑕疵・欠陥が発見される可能性が非常に高い床下・屋根裏に入っての調査が有りません。

例えば、基礎に0.4oのひび割れが検査で確認されたとします。しかし、この0.4oの基礎のひび割れは瑕疵保険に加入できる基礎のひび割れが0.5o未満のひび割れなので瑕疵保険に加入できるのです。

もし、床下に入って調査をした場合、その同じ個所で外部から計測して0.4oのひび割れだった箇所が、床下から計測した場合0.9oのひび割れだった事は実際に有ります。

床下に入っての調査をしない既存住宅瑕疵保険に加入する為の検査がこの事だけでも安心・安全でない事がお分かりになると思います。

それを仲介業者は知ってか知らずかは分かりませんが既存住宅瑕疵保険に加入できる中古住宅ですから安心ですよと販売するのです。

もう一つのトラブルは、買主自身の自分勝手な考えで起きてしまうトラブルです。

最近はある程度インスペクションという事は聞くようになったと思われます。

そこで、買主様が中古住宅を購入する前にインスペクションを依頼してから購入するかどうかを決めようと行動される迄はとても良いと思います。

問題はここからです。

何が問題かと言いますと、インターネットでインスペクション業者を検索してインスペクターを決めて依頼する時の決め方です。

インスペクション業者をインターネットで調べるとインスペクション実施金額が安い業者で4万円ぐらいから始まり十何万円もする業者もいます。

ここで間違いを起こす方は、インスペクションの内容はどこも同じと決め込み、安い業者で近くのインスペクション業者に依頼する方が何と多い事。

安い業者は、例えばひび割れに関して言えば、殆どがただ単にどこそこにひび割れが有りましたという報告で終わってしまいます。だから安いのです。

これはこれでインスペクションを実施している事なので何も悪いことでは有りません。

しかし、そのひび割れの原因がただ単にコンクリートの収縮によるひび割れでは無くて、大きな瑕疵が含まれる不同沈下が原因で有った場合、今後床の傾斜が酷くなる可能性も出てきます。

引っ越した後になって床の傾斜が気になって他のインスペクターに調査依頼をした結果、例えば建物の近くに有る法面が原因で床が傾斜している事が分かったとします。

ここで、最初に依頼したインスペクターにこの事について文句を言っても仕方がないのです。

何が言いたいかお分かりになりましたでしょうか?

インスペクションを依頼する時は、ただ単に安いインスペクション業者に依頼するのではなく、インスペクションの内容までをよく確認して、依頼する事がトラブルを未然に防ぐ手立てです。

今回は、ここ迄で終わります。


2019/4/25
インスペクションのトラブルについて
診断業務

瑕疵事例058「床下人通口が通れない」

<<新築住宅ホームインスペクションの瑕疵事象として>>

●新築 2階建て木造住宅

◆事 象
床下人通口の中央を50ミリ排水管が横断している為に、隣の床下に行けない。

◆原 因
基礎工事が完了して大工工事で床を組む前に、主だった給排水配管工事を実施する事が大きな原因です。

人通口は、人が通る為の開口である事を考えないで施工をした為。

もし、後工事で床下に入って配管工事をする場合であれば、人通口が通れるかどうかが職人自身が通るから分かると思います。

◆対 策
一つは、この配管をやり替える。

二つ目は、他の例えば和室の畳を上げて、厚床合板をカットして点検口を作る。

この2点が考えられます。


◆追 伸
新築住宅だから安心ではないのです。

今回、床下に入っての検査をしたから事前に分かりましたが、

もし住んでから、何か急な事で床下に入ろうとしても入れない事が分かった時点では遅いと思いませんか?

ゆえに、新築住宅の住宅診断でも「床下・屋根裏に入っての検査」が必要なのです。


今回はこれで終わります。

次回をお楽しみに!

ホームインスペクション(住宅診断)のご依頼、または建物状況調査のセカンドオピニオンのご依頼は、

当社ホームページ画面の上下に有る「お問合せ 」か又は携帯電話(090-1183-5008)まで連絡をして下さい。

契約する前が、住宅診断の最適な時期です。

2018/10/30
瑕疵事例058「床下人通口が通れない」
診断業務

「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査

今回は、「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査である事を、人の「健康診断」に置き換えてお話をして行きます。

上記の写真は、血液検査の肝臓項目の所の一部です。

体の疲れがなかなか取れない為に、病院に行き診察して頂き、

診察後に、疲れが取れない原因を探る為に「血液検査」をする事になりました。

後日、「血液検査」の結果の説明を受け、肝臓の数値が基準値より大幅に高かった事が、体を疲れ易くさせる原因だと先生より説明を受け、

この数値の原因を探る為に、先生の問診が始まりました。

問診をした結果が、暴飲暴食が一つの原因である事が分かり、食事制限をする様に注意されました。

ここ迄して頂いた事で、疲れが取れない原因が分かり、且つ直す方法まで伝えてくれると患者は安心しますよね。


これを「住宅診断」に置き換えてお話をしてみましょう。

雨漏りがするので、雨漏りを直して貰うついでに、床が傾いている様な気がするので、家全体の「住宅診断」を依頼したと想定します。

住宅診断をした結果、床の傾斜が9/1000以上有る事が判明しました。

これは、最初から床が傾いているかもしれない事が分かっていて、

ただ単に、「住宅診断」をしてハッキリとした数値を依頼者に説明したに過ぎません。

一般的な「住宅診断」は、報告書を説明して業務終了です。

9/1000以上ある床の傾斜の原因報告迄はしません。

依頼者からすれば、何か物足らない気がすると思いませんか?


ここで何が言いたいのか、お分かりでしょうか?

つまり、一般的な「住宅診断」は、「床下・屋根裏に入っての検査」までしませんので、

床の傾斜数値の説明とその他の劣化事象の説明で終わります。

良くて、床の傾斜を直す見積(傾斜の原因を調査して直す見積では有りません。)が有るくらいです。

これは何故かと言いますと、

床の傾斜の原因を調べる為には、「床下に入っての検査」が必要だからです。

床下に入っての検査をして、初めて原因が分かる確率が高くなるのです。

先程お話をした病院の先生であれば、必ず9/1000以上有る床の傾斜の原因まで説明し、直す方法まで説明して患者を安心させる事と思われます。

これを言い換えると、病院の先生の場合は原因を探る為に「血液検査」をしましたが、

住宅診断で、この場合原因を探る為には、「床下に入っての検査」が必要という事です。

どうですか?

「床下・屋根裏に入っての検査」が何故必要なのかが、分かりましたでしょうか?

当社では、「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査項目です。



今回はこれで終わります。

次回をお楽しみに!

ホームインスペクション(住宅診断)のご依頼、または建物状況調査のセカンドオピニオンのご依頼は、

当社ホームページ画面の上下に有る「お問合せ 」か又は携帯電話(090-1183-5008)まで連絡をして下さい。

契約する前が、住宅診断の最適な時期です。

2018/10/24
「床下・屋根裏に入っての検査」は必須検査
診断業務

何故「床下・屋根裏に入っての検査」に拘るのか?

今回は、私が何故インスペクションに「床下・屋根裏に入っての検査」の必要性に拘るのかをお話します。

私が、住宅診断を仕事として依頼を受ける様になった当初の頃に、

既存住宅瑕疵保険に加入できる中古住宅を契約した後に、契約されたお客様から「住宅診断」の依頼を受けました。

最初は、既存住宅瑕疵保険の加入の検査に合格しているリフォームされた綺麗な中古住宅だから問題は無いと思っていたそうですが、

知り合いから、最近は「住宅診断」といって、中古住宅の診断をする設計事務所が有るから依頼してみては?

と言われたそうです。

知り合いから言われる迄は、瑕疵保険加入検査に合格している中古住宅だから安心していたのですが、

問題が無い事を確認する為に、当社に依頼されたそうです。

住宅診断の結果、既存住宅瑕疵保険に加入が出来ないはずの事象として、

@LDKの床が7/1000の傾斜
A和室の柱が6/1000の傾斜
が確認できました。

この二つの瑕疵事象に関しては、瑕疵保険法人の検査基準によっては合格する瑕疵保険法人が存在します。

それはそれで、その保険法人の規定だからそれ以上の事を言っても仕方がないのでここでは言いません。

ここで言いたい事は、

この中古住宅の床下に入って調査をした結果、

地盤の亀裂、地盤陥没、基礎に3o幅のひび割れが発見された事に対しての相手側(売主と瑕疵保険法人)の対応です。

この床下の瑕疵事象を仲介業者に伝え、瑕疵保険法人に確認してもらった結果、

既に瑕疵保険の「付保証明書」が発行されていますが、

床下の瑕疵事象を直す為の、瑕疵保険は降りませんとの事。

※「付保証明書」とは、
簡単に言いますと、瑕疵保険加入検査に合格しましたから、もし中古住宅に瑕疵による被害が出ましたら、その被害を直す費用を保険から降ろしますという証書です。

ここでの問題は、仲介業者が瑕疵保険で直せると思っていた事です。

しかし、瑕疵保険が降りる条件とは、この住宅に当てはめてお話をしますと、

基礎の3o幅のひび割れの瑕疵事象を直す為の補修費用は、保険から降りないのです。

このひび割れが原因で、例えば、家が傾いた事が明らかに証明できた場合だけ、家が傾いた事象を直す為の補修費用が保険から降りるのです。


話を戻して、

瑕疵保険の規定では、買主に「付保証明書」を発行する前で有れば、

売主が、その瑕疵事象を補修して、保険法人に再度申請をやり直せば、瑕疵保険で直す事もいらなかった事ですが、

売主は、それさえしなかったのです。

不親切極まりないのですが、後の祭りでどうする事も出来ません。

今後、このひび割れが原因で家が傾いても、既に表に出ている事象なので、保険が適用されませんというオマケまで付いてしまったのです。


ここでの床下の瑕疵事象に関して、

結局、ご依頼者様は泣き寝入りする羽目になったのです。

当時の報告書には、

「基礎の3oのひび割れと地盤の陥没と地下駐車場との関係の有無を詳細な調査を行う事が望ましいと考える箇所です。」と記載し、

「基礎のひび割れと地盤の陥没を早急に修繕が必要と考えられる箇所です。」と記載していますが、

結果的に、基礎のひび割れと地盤陥没の因果関係の詳細な調査もしてもらえず、

床下の瑕疵事象も直してもらえず、

解約も出来ず、

既に契約した後で、尚且つアパートを出る時期が迫っていた為、

全てを泣き寝入りする事になった事が、

私にとって、とても大きなショックだったのです。


この事件が有ってから、

既存住宅瑕疵保険の内容を調査し、実情は雨漏り以外は殆ど保険から補修費が降りない事も分かりました。

それ以来、床下・屋根裏に入っての調査をしない「既存住宅瑕疵保険」は、保険に関して何の意味も無い制度と考えるようになり、

そしてこれをインスペクションの柱として考えている「安心R住宅」は、何が安心なのかが分からない、消費者を騙すような制度と考える様になりました。

ここでお話したご依頼者様のように、

泣き寝入りさせない為に施行された制度(既存住宅インスペクション・ガイドライン)だったはずが、

これを悪用した新たな制度が次々と開発・発表される事は、

私にとって非常に腹ただしい事なのです。

ゆえに、このブログにも何回も書いている様に、「床下・屋根裏に入っての調査」は必ず必要ですと訴え続けているのです。

今回はこれで終わります。

次回をお楽しみに!

ホームインスペクション(住宅診断)のご依頼、または建物状況調査のセカンドオピニオンのご依頼は、

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契約する前が、住宅診断の最適な時期です。

2018/10/22
何故「床下・屋根裏に入っての検査」に拘るのか?
診断業務

戸建住宅の『住宅診断床下拝見』No.1

新シリーズ 新築・中古住宅の『住宅診断床下拝見』を連載して行きます。

第一弾として、築6ヶ月の新築分譲住宅の床下写真を診ての総評をしてみます。

◆床下の部分評価

◎床下断熱材の状況

おそらく、土台敷の時に雨が降っていたか、基礎内に雨水が溜まった状態で床下断熱材を設置して厚床合板で床を塞いだと想像します。

その証拠として、
鋼製束の表面が薄らとサビ(粉がふいている)が浮いています。
また、砂と小さい木屑が混ざり合って所々で固まっています。
もう一つは、床下断熱材の垂れ具合です。湿気を含んでしまった垂れ具合と考えられます。

上記の床下断熱材とは関係有りませんが、床下収納庫の枠廻りに床下断熱材が一部欠損しています。


◎排水管設置の状況

配管の固定の仕方、配管の接続部分に半透明品を使用している状況は、ビューティフル!
文句の付けようが無い。

◎給水・給湯パイプ設置の状況

ヘッダー方式を採用しています。

保温材がキチッと端部まで有って結束されていて、且つ、土間に固定部材で固定されている状況は、これまたビューティフル!素晴らしい!


◎フラット35SタイプA金利の省エネ性基準の状況

ブッブゥ〜! 残念です!
何が?
ユニットバスの床下との界に断熱材の蓋を設置しているのはいいのですが、配管パイプの貫通部分に隙間が有ります。断熱材で塞いでいません。
また、写真では見にくいのですが、ユニットバスの排水管が基礎立ち上がりのスリーブ穴を貫通していますが、本来は、ここも断熱材で塞ぐ事が必要です。

断熱材の蓋の下に通している給水・給湯パイプを、ユニットバスの排水管を通すスリーブ穴の横に同じ穴をもう一つ開けて、その穴に通すようにすれば、断熱材の蓋もキチンと締まります。(提案として)


◆床下総合評価

残念!(おっし〜ぃ!!)

少し辛めな評価になりました!

今回はこれで終わります。

次回をお楽しみに!

ホームインスペクション(住宅診断)のご依頼、または建物状況調査のセカンドオピニオンのご依頼は、

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契約する前が、住宅診断の最適な時期です。

2018/10/19
戸建住宅の『住宅診断床下拝見』No.1
診断業務

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