2018/02/02
今回は、４月からスタートする宅建業法改正に伴うインスペクション業者斡旋の可否を仲介業者から買主様が問われた場合の注意点をお話します。
インスペクション業者斡旋の可否とは
仲介業者から中古住宅の媒介契約時の重要事項説明に於いて、
インスペクション業者斡旋の可否について、次のうちのどちらかの説明が有ります。
◆一つ目として、
売主サイドで予め、「建物状況調査」をしていた場合は、A4用紙１枚のみの「「建物状況調査の結果の概要」」の説明がなされます。
「「建物状況調査の結果の概要」」の説明は、
これはただ単に、「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の浸入を防止する部分」の各部位においての
劣化事象等の有無及び調査が出来たかどうかをチェックした内容だけを説明するだけです。
この時に、「建物状況調査」の調査報告書を見せて説明をお願いして下さい。
しかしこの報告書も、ただ単に例えば、どこそこに0.50mmのひび割れが有ります。このひび割れの写真がこの写真です。と
説明が有るだけで、おそらく仲介業者様は、
そのひび割れが今後、建物にどう影響を及ぼすのか迄は説明できないと思います。
この説明が出来るのが、「建物状況調査」を実施した建築士です。
この建築士に説明をしてもらうには、おそらくお金が必要になると思われます。
※この場合の注意点として
①一般的に、媒介契約時においての重要事項説明は、建物の売買契約の時に一緒にする事が慣習になっていますので、
契約時に、予め建築士も呼んでおいた方が劣化事象に関しての説明をシッカリと聞けますので安心です。
しかし、その建築士は住宅診断の経験が豊富かどうか分かりません。
何故ならば、１日の講習で「建物状況調査」の資格が与えられるからです。
この事の関連記事⇒「建物状況調査」にはセカンドオピニオンが必要のブログご覧下さい。
②契約前に、「建物状況調査」の報告書も見せてもらい説明を聞いて下さい。
契約前であれば、「建物状況調査」の報告書の説明だけで不安であれば、
後悔をしない為にも必ず、床下・屋根裏の詳細調査を含めた「住宅診断」を依頼して下さい。
「住宅診断」の報告書の説明を聞いてから、契約をするかどうかを決めた方が後悔しないと思います。
「建物状況調査」には、床下・屋根裏に入っての詳細調査は有りませんので。
③売主サイドの「建物状況調査」をした結果、その建物は既存住宅瑕疵保険に加入できますか？
又は、どこを補修したら加入出来ますかを必ず確認をして下さい。
その回答によって、瑕疵保険の申請が出来る建築士が「建物状況調査」をしたかどうかが判ります。
ここで問題なのは、いざ既存住宅瑕疵保険に加入しようと思っても、「建物状況調査」をした建築士が、
既存住宅個人間売買瑕疵保険の申請が出来ない場合が殆どで、
改めて、加入の為の検査をお金を出して検査依頼しても、
既存住宅瑕疵保険に加入出来るとは限りません。
例えば、床の傾斜が６/１０００以上有った場合、保険法人によっては保険に加入できない事が有ります。
◆二つ目として
売主様サイドが「建物状況調査」をしていない場合は、
買主様に対してインスペクション業者を斡旋しますがインスペクションをされますか？と聞かれます。
先程も説明しましたが、重要事項説明時に聞かれても、インスペクションを実施するのは契約後になります。
※この場合の注意点として
①その建物が「瑕疵担保責任免責」なのかどうかを契約前に確認する事。
「瑕疵担保責任免責」の建物であれば、契約後にその家に住む事ができないような瑕疵は別として、
瑕疵が発見されても、売主はその瑕疵を補修をする義務は有りませんので、自分で補修しなくてはなりません。
解約しようとしても、違約金が発生しますので注意が必要です。
特に「瑕疵担保責任免責」の建物は、
契約前に必ず「住宅診断」を依頼して、その報告書の説明を聞いてから、
契約するかどうかを決めた方が安心です。
つまり、瑕疵が発見されても、それを補修する予算が事前に組み込む事が出来ますから。
それを補修する予算がなければ、その家を諦めて他を探す事が出来ます。
②インスペクション業者を斡旋してもらう場合、または自分で探す場合のどちらも、その建築士が既存住宅瑕疵保険の申請が出来る、保険法人の登録業者かどうかを確認する事。
理由は、先程お話をした通りです。
まとめとして
「建物状況調査」の結果報告書が有っても、無くても、契約前には必ず床下・屋根裏に入っての詳細調査を含めた「住宅診断」を依頼し、その報告書の説明を聞いてから、契約の判断をした方が安心です。
今回は、これで終わります。
