2018/10/06
今回は、2020年4月に施行される民法改正に伴う中古住宅市場がどうなるかの初歩的なお話をしてみたいと思います。
下の写真：屋根束が無い欠陥事象
売買時の瑕疵担保責任が無くなる
まず「瑕疵」という言葉が無くなります。
「瑕疵」の言葉が持つ意味が複雑になるので、もっと簡単にした言葉になり、
「売買時の瑕疵担保責任」が「契約内容との不適合責任」になります。
つまり、『種類、品質又は数量に関して、契約の内容に適合しない』という表記に変わります。
今回の民法改正によって、売主は契約時に決めた内容に適合する形で渡す義務が明確になったという事になります。
では、いくつかを例にあげて考えてみます。
例題として
2018年4月に宅建業法改正に伴うインスペクション業者斡旋の義務が、2020年4月からインスペクション業者斡旋の義務を果たした場合を考えてみましょう。
◆質問1
インスペクション業者が実施した「建物状況調査」の結果報告を重要事項説明時に実施した場合は、仲介業者として「契約内容との不適合責任」から解放されるでしょうか？
私の今現在の考えでは、解放されないと考えています。
何故ならば、
重要事項説明時の「建物状況調査」内容に見落としが有った場合は、契約時に決めた内容に適合していたとしても、見落としをしたインスペクション業者を斡旋した責任からは解放されないと考えるからです。
つまり、いい加減なインスペクション業者を斡旋した責任が仲介業者に無ければ、
インスペクション業者と癒着した仲介業者が、適当な報告書結果概要を依頼する可能性が出てきます。
◆質問2
見落としが有った場合は、その責任をインスペクション業者に取らせる事が出来るのでしょうか？
私は、現状の「建物状況調査」の検査項目・内容で見落としをするインスペクターはいないと考えています。
もし、見落としが有ったとしても、「見落とし保険」で支払える軽微な補修程度で済む範囲と考えます。
この「見落とし保険」は、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクターしか加入できない保険です。
ここでの見落としとして私が考えているのは、
「建物状況調査」の調査方法に沿った調査でインスペクション業者が見落とした劣化事象ではなく、
「建物状況調査」の検査項目に床下・屋根裏に入っての検査が有りませんので、
床下・屋根裏の点検口から見えない箇所で後日発見された瑕疵・欠陥の事象は、
見落としとして、インスペクション業者に責任を取らせる事が出来るのかどうかです。
これに関しては、インスペクション業者の責任ではないと私は考えます。
何故ならば、
国土交通省が決めた「建物状況調査」以外の範囲になりますから。
ここで大きな誤解を招いている事が有ります。
それは、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、
先程の、インスペクション業者が責任の範囲でない箇所の瑕疵事象を瑕疵保険で直せると思われている事です。
例えば、基礎に10㎜幅の貫通しているひび割れが発見されたとしましょう。
この大変大きなひび割れを補修する為の補修費用は、瑕疵保険から出ません。
それは何故なのか？
そのひび割れが原因で明らかに家が傾いた事を証明されれば、その傾きを直す工事の費用に対して瑕疵保険が支払われるのです。
実質的に考えて、瑕疵保険に加入できた中古住宅は、その場所に何年も建っていて、その間に6/1000以上の床・壁の傾斜がない事が条件で加入しています。
それが、そのひび割れが発見されて、そのひび割れが原因で家が傾いた事を半年1年の間にこれだけ傾きましたと証明するのは至難の業と思われます。
たまに有ると思われる事は、瑕疵保険加入の為の検査をした検査員が見落としていれば、可能性が有るかもしれませんが、それはごくごく稀なケースと考えます。
話が逸れましたが、
では、誰が責任追求されるのか？
それとも、買主の泣き寝入りか？
ここのところは、民法改正迄に改善すべき重要な案件と考えています。
今現在の私の大予測として
「既存住宅売買瑕疵保険」と「建物状況調査」は、民法改正が施行された場合は、現況のままでは意味を持たなくなると考えます。
何故ならば、床下・屋根裏に入っての調査を実施しないからです。
「既存住宅売買瑕疵保険」は、「既存住宅売買不適合責任保険？」に変更になり、その時に床下・屋根裏に入っての調査が基本調査項目に入れられるのではないでしょうか？
「建物状況調査」も同じくです。
今回は、これで終わります。
