2017/08/20
以前、当社のお客様で、
「既存住宅瑕疵保険加入の為の検査をして、瑕疵保険に加入できる住宅だから安心です。」
という事で何も疑問を持たずにそのまま信用して、中古住宅を購入された買主様がいます。
たまたま、知り合いから「住宅診断」というものが有るから、試しに住宅診断を依頼してみたらという事で、
当社に、中古住宅の売買契約をし、引渡し日まで決めた後に依頼が有りました。
売主様の方は、引渡し日が決まったので、引渡し日迄に「保険付保証明書」が買主様の手元に無いといけないので、
それに間に合わすために、引渡し日を保険証券発行申請書に記入して申込みます。
買主様の 「住宅診断依頼」 と売主様の 「保険証券発行申請」 が同時進行している経緯の中、
当社が住宅診断を実施した結果、４つの大きな瑕疵事象を発見しました。
①床下の基礎に瑕疵が存する可能性が大きい０．５mmを遥かに超える３．０mm以上のひび割れ１箇所と１．０mmのひび割れを２箇所
②床下に地盤陥没
③１階の床に６/１０００以上の傾斜が１箇所
④２階柱に６/１０００以上の傾斜が１箇所
本題に入ります
この中古住宅の瑕疵保険の保険法人はＡ社でした。
この４つの瑕疵事象で、このＡ社の瑕疵保険加入する為の検査では、
④の２階柱の６/１０００以上だけが引っかかると思われたのですが、
Ａ社独自の検査マニュアルの方法で実施した場合はクリアする事が分かりました。
では、他の３つの瑕疵事象はどうなのか？を確認してみたことろ、下記の内容になりました。
①の床下基礎に３．０mmのひび割れ、１．０mmのひび割れは、
瑕疵保険加入の為の検査では、床下に入っての検査はしないので、検査時には発見出来ない事象。
②の床下陥没は、これも①と同様なので、検査時には発見出来ない事象。
③の床の傾斜の件は、保険法人Ａ社の床の傾斜測定の考え方で、
４隅の床の傾斜の平均値が６/１０００未満で有ればＯＫという事で、１箇所が６/１０００以上有ったとしても問題無し。
という事で、瑕疵保険に加入できる中古住宅だった事が分かりました。
問題１として
引渡し前に発見された４つの大きな瑕疵事象は、どの様に対処されるのか？
基本的な考え方として、引渡し前に瑕疵事象を発見した場合は、
その時点でもうすでに瑕疵ではなくなります。
瑕疵保険に加入する為には、それを補修しない限り、
４つの瑕疵事象は瑕疵保険適用除外になります。
考えられる方法として、
４つの大きな瑕疵事象を売主様が補修して保険証券発行申請書を出し直せば、
瑕疵保険から適用除外される事は有りません。
しかし、売主様が補修しない事が分かっていながら買主様が引渡しを受けた場合は、
４つの瑕疵事象は、瑕疵保険の保証内容から適用除外を受ける事になります。
今回のお客様は、既に引渡し日を決め、今住んでいるアパートを出る日時も決めていた為、
瑕疵事象の補修もせずに引渡しを受けました。
結果的に、４つの瑕疵事象については、瑕疵保険の適用場外になり、
お客様の泣き寝入りの形になってしまいました。
問題１を回避する為には
住宅診断の時期を契約する前に実施していれば、瑕疵事象の補修に対して余裕を持って対応できたと思われます。
（瑕疵事象を誰が補修するのか？補修費は誰が出すのか？によって、契約しない選択肢も選べたと思われます。）
「住宅診断」と「既存住宅瑕疵保険加入の為の検査」の違い
①瑕疵保険加入の為の検査は、住宅で一番瑕疵が出やすい床下と屋根裏に入っての検査が無く、
瑕疵保険に入れる建物かどうかをチェックシートに沿って検査するだけ。
②住宅診断は、その建物の劣化状況を床下・屋根裏を含めて調査し、お客様にありのままを報告する事です。
文章で書くと２項目で終わりますが、下の最初の写真が住宅診断の報告書で、その下が瑕疵保険申請書です。
この違いだけでもお分かりになると思います。
今回は、これで終わります。
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