2017/10/27
今回は、宅建業法改正に伴う「建物状況調査」が中古住宅流通を促進するかについてお話をして行きます。
◆結論として
中古住宅の大半を占めていると思われる個人間売買の場合、宅建業法改正に伴う「建物状況調査」は、現状の内容では大体的に実施されるとは思われません。
その理由を、「建物状況調査」を実施する「既存住宅状況調査技術者」の話から順を追って書いて行きたいと思います。
◆誰が、建物状況調査を実施するのか？
国が指定した機関で、既存住宅状況調査技術講習を修了した建築士
※ここでの問題点
ただ単に、既存住宅状況調査技術講習を修了した建築士には、建物状況調査を実施出来る資格が有るだけです。
現実的には、その建築士が瑕疵保険法人に登録された検査事業者で有る事が必要なのです。
何故ならば、
買主様が、建物状況調査結果を見て瑕疵保険に加入出来そうなので、加入したいと要望が有った場合、
建物状況調査をした建築士が、瑕疵保険法人に登録された検査事業者（建築士）でなければ、
登録されている検査事業者（建築士）を探し、最初から瑕疵保険加入の為の検査を依頼する事が必要になります。
つまり、費用と時間の無駄を発生させる事になります。
この事から、建物状況調査が出来る業者を斡旋する場合には、注意が必要です。
◆誰が何時、誰に建物状況調査業者の斡旋の可否をするのか？
中古住宅の売主様に対しては、仲介業者が売主様と媒介契約をする時。
中古住宅の買主様に対しては、現実的な話として、仲介業者が買主様と媒介契約するのは、建物の契約時に一緒に行いますので、建物の契約時になると思われます。
※ここでの問題点
買主様が建物状況調査を知った時は、まさに契約する時。
この時点で、建物状況調査をしたいので、契約を延長する事が出来る状況でしょうか？
もし、売主様が建物状況調査を実施していなかった場合は、買主様は契約した後に不安で有れば買主様自身が実費で建物状況調査をする事になります。
もし、建物状況調査の結果、事前に知っていたら契約はしていなかったと思われる瑕疵が出た場合はどうなるのか？
そして、その建物が「瑕疵担保責任免責」で有った場合はどうなるのか？
買主様は泣き寝入りです。
この問題を解決する方法は、買主様に「建物状況調査」の事を説明する時期を、媒介契約時（現実的には契約時）にするのではなく、仲介業者が建物を買主様に紹介する時点で説明する事が必要と考えます。
◆売主様が「建物状況調査」を実費で実施するのか？
「建物状況調査」をする事で、経年劣化による瑕疵は必ず出ます。
この経年劣化に対しては、別に大きな問題は出ないと思われますが、
売主様が建物のメンテナンスをしていなければ、
瑕疵保険加入の為の検査に合格しない又は、瑕疵保険加入する為の条件として、
いくつかの瑕疵及び経年劣化の補修が必要と判断された場合に、
それ相応の費用の出費又は値引きの必要性が出て来ます。
果たして、それを承知して「建物状況調査」をするだろうか？
それでなくても、売主様は「瑕疵担保責任免責」にする割合が高いのが実情です。
◆「瑕疵担保責任免責」について
最初に「瑕疵担保責任免責」とは何かを簡単に説明します。
売主（個人）様が、売ろうとしている建物に色んな瑕疵・欠陥が有っても補修する責任は有りません。
つまり、現状引渡しが条件という事です。
個人間売買の中古住宅では、この「瑕疵担保責任免責」が条件の割合が高いのが実情です。
この現状を考えた場合、
先にも書いていますが、買主様に対して、建物状況調査業者の斡旋の可否は、仲介業者の義務なので説明しますが、
その建物が「瑕疵担保責任免責」で有れば、仲介業者の義務で有る建物業者斡旋の可否は、買主様に対してどんだけの意味を持つのか？
意味はゼロに限りなく近いと思われます。
個人間売買の場合、売主に瑕疵担保責任を押付けるのは現実的には無理。
この「瑕疵担保責任免責」が有る以上は、仲介業者の義務である「建物状況調査」業者の斡旋は、買主側にとっては全くもって無意味と思われます。
◆再結論として
個人間売買の場合は、買主様が安心・納得して購入する為には、
欧米では当たり前になっている買主様自身が自分の責任に於いて契約前にインスペクションをする様に、近い将来日本もそうなって行くのではないでしょうか。
ご質問等がございましたら、画面の上下に有る「メールでのお問合せ」でお願いします。
では、今回はここ迄とします。
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