2021/02/20
今回は、＜宅建業法改正と民法改正として＞についてお話をします。
２年前に
既存建物取引時の情報提供の充実を図る為に
宅建業法の一部を改正する法律案が施行されました。
概要として
媒介契約締結時に
宅建業者がインスペクション業者の斡旋の可否を示し
媒介依頼者の意向に応じて斡旋する。
重要事項説明時に
宅建業者がインスペクション結果を
買主に対して説明する。
売買契約締結時に
基礎、外壁などの現況を売主・買主が相互に確認し
その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付する。
となっていましたが
現実は絵に描いた餅と同じで
色々な言い訳を言うのでは有りませんが
書面上のチェックで終わりです。
これで宅建業法に違反していないとの事。
つまり
買主に対して
「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」が
ほぼ同じ時間帯に実施して終わりますので
売買契約時のほんの少し前に
買主と媒介契約を締結します。
そこで
インスペクション業者の斡旋の可否が
どうのこうのと言う時間的な余裕はないのが現実です。
一様のインスペクションサービスの説明だけをして
書面にチェックして終わりという事です。
国土交通省も
この事は百も承知していますが
それを改善させる事はしていません。
ゆえに
宅建業法改正の
インスペクション業者斡旋・・・・の件は
昨年の民法改正の施行までは
売主にとっても
買主にとっても
何の意味も成していませんでした。
ここから下の内容を２月２４日に変更しました。
しかし
昨年、民法改正が施行してから
状況が動いたかに一瞬見えたのです。
民法改正は
買主側にとって有利な改正と言われていましたが
売主側（個人）が
対策を施す事で
買主側にとって
大変不利な状況になる可能性が出て来ると考えていました。
売主側（個人）の対策とは
事前に建物状況調査を実施して
重要事項説明書などの
契約書に添付する書類に
劣化事象等の項目を全て記載する事で
契約後に契約不適合責任で買主から
一切クレームを受け付けなくても良い
契約不適合責任の免責を狙うと考えていたのです。
しかし現状は
以前の瑕疵担保責任の免責と同じ様に
はなっから契約不適合責任の免責が出来る事が分かったのです。
であっても
この「契約不適合責任の免責」が
今後
この件で訴訟が起き
裁判結果の判例がどの様に出るかは分からない状況なので
「契約不適合責任の免責」がまかり通るかは不明です。
ゆえに
上記の売主側の対策を実施していた方が無難と考えますが
皆さんは
どうされますでしょうか？
民法改正は
買主様にとって有利ではなく
大変不利になる可能性が有る事も
十分理解して対応下さいね！
今回は、これで終わります。
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「Y＆Y住宅検査」が お客様に提供させて頂くサービスとは、
ただ単に不適合事象の有無を調査するのではなく、
もし不適合事象が有れば、
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不同沈下などの傾きが有れば、
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説明するサービスを提供させて頂いています。
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住宅診断とは、この二つを得る為の手段だと考えています。
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