2018/02/04
今回は、売主様（個人）サイドで「建物状況調査」をしない場合が増えるのであれば、買主様サイドはどうすべきかをお話して行きます。
売主様サイドの「建物状況調査」が普及しない理由として
今年に入って、中小不動産仲介業者からの情報をまとめた結果、
昨年、宅建業法改正によって「インスペクション業者の斡旋可否の義務化」の内容がはっきりしない中、
仲介業者は、何をどうすれば良いのかが分からず、疑心暗鬼の中、右往左往していました。
しかし、流石に今年に入り、色々なセミナー等の講習に行き、情報交換していく中で、
自分達の実際の現場に、「インスペクション業者の斡旋可否の義務化」を当てはめた場合、
相当無理が有る事に気付いたよう様です。（インスペクションを率先して勧めない言い訳？）
一つの例として上げられるのは、
売主様に対して、インスペクションを勧めた場合、
インスペクションをして、中古住宅の現況の情報をオープンにする事は、
築年数が経っていれば、売主様に不利な情報が出てしまいます。
国土交通省の考えは、売主様に例え不利な情報をオープンする事が有っても、
買主様側が、納得して購入出来るのだから、かえって有利になるのでは？と考えています。
この考え方は、全然問題は無いし、その通りと思います。
しかし、仲介業者様が踏み切れない問題は、上記の事では有りません。
売主様にインスペクションの説明をし、インスペクションをすれば、買主様が納得して購入し、
その後のトラブルは、格段と減少しますよ。
っと売主様に説明します。
ここで、売主様からの質問で多いのは、
もし、「建物状況調査」の有効期限1年間で売れなかった場合、
インスペクション費用はムダになるのではないのか？
この質問に対して仲介業者様は、戦意損失？
1年以内で、必ず売れますとは仲介業者様は、保証が出来ない事が、
もう一歩踏み込んで、インスペクション（建物状況調査）を勧められない、大方の仲介業者様の思いです。
売主様にとって、「建物状況調査」費用の5万円前後の金額が、大きいのか小さいのかは個々によって違いますが、
私の思いでは、何故、最初から捨て金になると考えてしまうのかが理解できない所です。
つまり、仲介業者様のインスペクション（建物状況調査）に対する強い意思が、まだ持てない事が原因と思われます。
代案として買主様サイドに「建物状況調査」を物件紹介時に勧める
ここで改めるべき事が一つ有ります。
買主様と仲介業者様との間で媒介契約が結ばれますが、
実際の慣習として、契約時にする事が殆どです。
これを形式通り、物件を紹介する前にする事が現実的に難しいらしい。
であるならば、媒介契約の事は考えないで、
物件を紹介する前に、買主様にインスペクション業者斡旋の可否を説明し、
インスペクション業者を斡旋するか、買主様自身で依頼するかを決めて、
「建物状況調査」をすれば良いのではないでしょうか？
インスペクションの先進国である欧米の、買主様の自己責任に於いて、インスペクションをする事に近い考え方です。
ただし（ここが重要ポイント！）
ただし、「建物状況調査」を仲介業者に斡旋してもらうのではなく、
自分自身でインスペクターをインターネット等で探し、「住宅診断」を依頼するのです。
「建物状況調査」では有りません。
（床下・屋根裏に入っての検査）を含めた「住宅診断」を依頼するのです。
私のコラムの中にも何回も書いていますが、
「建物状況調査」の調査内容は、購入者にとって何の意味も無い調査と言い切っても言い過ぎでは有りません。
何故ならば、「建物状況調査」の資格者は建築士に限定する事で調査結果に重みを持たしているのだけで、中身は有りません。
また、中古住宅で一番瑕疵・欠陥の可能性が大きいのは、床下と屋根裏です。
この（床下・屋根裏に入っての検査）をしない「建物状況調査」の報告書は、買主サイドにとって何の意味も無い調査だと私は考えています。
ここだけは、仲介業者の言われる通りにするのではなく、自分自身でインスペクターを探して依頼して下さい。
ただし、念の為に仲介業者が斡旋するインスペクション業者もインターネットで調べてみて下さい。
インスペクション業者の選び方として、
ブログを頻繁にアップしている業者を何社か探し、ブログ内容を読み比べてから依頼されたら良いかと思います。
よく何千件、何万件の実績が有りますと書いているホームページを見かけますが、
一人のインスペクターが住宅診断をした数字では有りません。
また、「住宅診断」が世の中に出て来たのは10年位前です。
実際に、国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定したのは、平成25年の6月です。
平成30年4月に宅建業法改正によって、初めてインスペクション業者の斡旋が義務化になったのです。
ゆえに、上記の何千件、何万件の実績は、今日でいう「住宅診断」とは少し違うものと思われます。
ここで一つの提案として
売主サイドが、買主サイドのインスペクションを嫌がる事が多いですが、
一つの提案として、
売主様が、買主様サイドで「住宅診断」する事を許可する条件として、
もし、その買主様がその中古住宅を購入しなかった場合は、
「住宅診断」の報告書を売主様サイドに無償で渡し、
売主様サイドで、その報告書を利用する事を条件にすれば、良いのではないでしょうか？
（ただし、これは「住宅診断」をしたインスペクション業者の了解が必要です。）
そうする事で、宅建業法改正に伴う、中古住宅販売促進に拍車がかかるのではないでしょうか。
今回は、これで終わります。
