住宅ローン減税で「住宅診断」を依頼しましょう！

今回は、住宅ローン減税を利用して、「住宅診断」をしましょう！　についてお話をします。

　　　　　　　　　　　　下の写真　：　ﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ間仕切り基礎スリーブ穴の断熱材未済

ここでは、木造住宅についての内容です。非木造の場合は、２０年を２５年に置き換えて読んで下さい。

中古住宅を購入した場合で、

築２０年以内の木造住宅であれば、ただ単にローン減税の申請をすれば、利用できます。

築２０年を超えた場合は、耐震診断をして新耐震の基準であれば「耐震基準適合証明書」を発行してもらうか、

既存住宅瑕疵保険加入の検査に合格して「付保証明証」が有れば、住宅ローン減税を利用する事ができます。

この住宅ローン減税で還付されたお金を利用して、「住宅診断」の費用に充てる事が出来る事と、

費用が安い「建物状況調査」ではなく、

費用が少し高くても「住宅診断」を依頼した方が、

安心・納得して中古住宅が購入できる事を説明して行きます。

住宅ローン減税とは

「住宅ローン減税」とは、中古住宅の購入時に住宅ローンを利用した場合、

最初の１０年間、毎年の住宅ローンの残高の最大１％が減税されるという内容です。

厳密には色々な諸条件が有りますが、住宅ローンの残高が２０００万円有った場合、最大１％（約２０万円）

が、戻って来る仕組みです。

宅建業法改正後の流れ

今年、宅建業法改正でインスペクション業者斡旋の可否が義務化になり、

仲介業者は、売主サイドに対しては媒介契約時にインスペクション業者斡旋の可否を問い、

売主サイドが「建物状況調査」をする時間的な余裕が有りますが、

買主サイドに対して、業界の慣習上、売買契約当日に重要事項説明の時に媒介契約をし、

インスペクション業者の斡旋の可否を問う事が義務化になっています。

しかし、この時点でインスペクション業者斡旋の可否を問われても、「時既に遅し」ですから、

売主サイドが「建物状況調査」をしていた場合は、その結果概要の説明を聞き、劣化事象が有る場合は、

買主・売主の双方で確認して契約をする事になります。

ゆえに、この宅建業法改正のインスペクション業者斡旋の可否の義務化は、宅建業者の為の法律で、

買主サイドには、「百害有って一利無し」と言われる所以です。

では、対応策は無いのか？

ここで中古住宅を購入しようと考えている皆様に提案したい事は次の内容です。

中古住宅を見に行って、その物件が気に入った場合は、

仲介業者に対して、

契約する前に自分でインスペクターを探し　床下・屋根裏に入っての調査を含めた「住宅診断」　をしたいので、

売主サイドに了解を取って欲しいと伝えて下さい。

この時点で既に売主サイドが「建物状況調査」をしている場合は、

「住宅診断」をする必要は無いですよと、親切心で言われる仲介業者がいたとしても、

自己責任で　床下・屋根裏に入っての調査を含めた「住宅診断」をして、

安心・納得して購入したいからと伝えて下さい。

何故、「住宅診断」なのか？

「建物状況調査」　と　「住宅診断」は、同じインスペクションと一括りにされていますが、

そのインスペクションの内容が全く違う事を知っている仲介業者は、極々希です。

インスペクション業者自身も、分かっていない業者がほとんどです。（信じられない事ですが）

「建物状況調査」とは、建物の劣化状況の「有無」を調査するだけです。

例を上げて説明しますと、基礎に0.50mm以上にひび割れが有るか無いかだけを調査します。

極端に言いますと、0.49mmのひび割れが存在していても、報告書にはひび割れは「無し」にチェックが入るのです。

つまり、基礎にひび割れは有りませんとなります。

基礎に関して劣化事象が無いので、重要事項説明時に、双方で劣化事象を確認する事も無いのです。

また、0.50mmの劣化事象が有って、報告書に劣化事象「有り」にチェックが入っている場合は、

双方で劣化事象を確認して、契約する事になりますが、

そのひび割れの原因の説明、又はそのひび割れが今後どの様になるのか等の説明は有りません。

もし、そのひび割れが不同沈下が原因のひび割れであれば、今後も家が傾く可能性が有ります。

実際に傾いたとしても、既にそのひび割れは瑕疵では無いので、

仲介業者又は売主サイドに家の傾きを直して欲しいと言っても対応はしてもらえません。

自分で直すしかないのです。

これが「建物状況調査」なのです。

では、床下・屋根裏に入っての調査を含めた「住宅診断」はどうかと言いますと、

「住宅診断」の場合は、劣化事象の有無を調査する事までは「建物状況調査」と同じですが、

その劣化事象の原因及び状況を、目視の範囲で調査し、報告する事が大きな違いです。

劣化事象の原因及び状況を調査するに当たって重要な事は、床下・屋根裏に入っての調査をする事です。

同じ基礎のひび割れでも、床下に入って同じ箇所のひび割れを調査する事で貫通しているかどうかも判りますし、

床下の間仕切り基礎のひび割れの状態などを総合的に判断する事で、

不同沈下の可能性の有無が、ある程度判断する事が出来ます。

この差は、買主サイドにとってとても大きいと思いますが、皆さんはどう思われますか？

安心・納得して中古住宅を購入する為には、

自己責任でインスペクターを探し　床下・屋根裏に入っての調査を含めた「住宅診断」　の依頼する事が、

とても重要である事がお判りになったでしょうか？

最後に

「建物状況調査」だけでは、既存住宅瑕疵保険に加入できませんので、

２０年を超えている中古住宅で住宅ローン減税を簡単に利用するには、

既存住宅瑕疵保険に加入する事が必要です。

瑕疵保険加入の為の検査が出来て、瑕疵保険加入申請が出来る建築士は、

瑕疵保険法人に検査事業者として登録している事が必要です。

しかし、現状は瑕疵保険法人の検査事業者に登録をしている建築士は極少数なので、

「住宅診断」を依頼する時は、瑕疵保険法人の検査事業者になっているかどうかを確認してから依頼をして下さい。

まとめとして

瑕疵保険法人に検査事業者登録をしている建築士で、「住宅診断」が出来るインスペクション業者に、

床下・屋根裏に入っての調査を含めた「住宅診断」を依頼する事が、

住宅ローン減税申請を含めて、中古住宅を　「安心・納得購入」　が出来る重要な条件になります。


今回は、これで終わります。